Čo musí obsahovať nájomná zmluva
Správna zmluva vás ochráni pred problémami s nájomníkmi
Nájomná zmluva je základom každého nájomného vzťahu. Na Slovensku ju upravuje predovšetkým Občiansky zákonník (§ 685 — § 716) a pre krátkodobý nájom aj špeciálny zákon č. 98/2014 Z.z. o krátkodobom nájme bytu. Správne zostavená zmluva chráni prenajímateľa aj nájomníka. Zle napísaná môže viesť k mesiacom súdnych sporov.
1Povinné náležitosti nájomnej zmluvy
Podľa § 3 zákona č. 98/2014 Z.z. musí zmluva o krátkodobom nájme bytu obsahovať tieto povinné údaje. Ich absencia môže spôsobiť neplatnosť zmluvy:
- Údaje o prenajímateľovi a nájomníkovi (meno, adresa, dátum narodenia)
- Označenie predmetu nájmu (adresa, číslo bytu, LV)
- Rozsah užívania bytu (celý byt / časť)
- Určenie alebo spôsob určenia výšky nájomného
- Určenie alebo spôsob určenia výšky úhrad za plnenia
- Opis príslušenstva a vybavenia bytu
- Určenie doby nájmu (max. 2 + 4 roky pri krátkodobom)
- Vyhlásenie nájomcu, že si je vedomý skutočnosti, že zmluva sa uzatvára podľa zákona o krátkodobom nájme
"Tip: Vždy uzatvárajte zmluvu podľa zákona č. 98/2014 o krátkodobom nájme. Tento zákon vám ako prenajímateľovi dáva oveľa viac možností na ukončenie nájmu než Občiansky zákonník."
2Odporúčané voliteľné doložky
Okrem povinných náležitostí odporúčame do zmluvy zahrnúť aj nasledovné ustanovenia, ktoré vás ochránia v prípadných sporoch:
- Kaucia (depozit) — zvyčajne 1–3 mesačné nájmy
- Podmienky podnájmu (zákaz alebo súhlas)
- Pravidlá pre domáce zvieratá
- Spôsob odovzdania a prebrania bytu (preberací protokol)
- Povinnosť poistenia domácnosti
- Sankcie za oneskorené platby (zmluvná pokuta)
Kaucia je obzvlášť dôležitá. Podľa § 5 zákona o krátkodobom nájme môže prenajímateľ požadovať kauciu až do výšky trojnásobku mesačného nájomného a úhrad za plnenia. Kaucia sa používa na úhradu nedoplatkov a náhradu škôd pri skončení nájmu.
3Najčastejšie chyby v nájomných zmluvách
Z našej praxe vidíme, že sa stále opakujú tie isté chyby. Vyhnite sa im:
- Zmluva uzatvorená ústne — bez písomnej formy je takmer nevymožiteľná na súde.
- Chýbajúce vyhlásenie nájomcu podľa § 3 ods. 1 písm. h) — zmluva nie je krátkodobým nájmom.
- Neurčité vymedzenie doby nájmu — zmluva sa považuje za uzavretú na neurčito (ťažšia výpoveď).
- Chýbajúci preberací protokol — nemožnosť preukázať škody na byte.
- Absencia ustanovenia o inflačnej doložke — nájomné sa nedá zvýšiť bez súhlasu nájomníka.
- Opomenutie registrácie príjmov z nájmu — pokuta od daňového úradu.
Pozor na daňové povinnosti
Ako prenajímateľ ste povinný registrovať sa na daňovom úrade do konca kalendárneho mesiaca po mesiaci, v ktorom ste začali prenajímať nehnuteľnosť. Príjmy z nájmu podliehajú dani z príjmov a od roku 2024 môže byť povinné aj zdravotné poistenie.